Методические указания по выполнению контрольной работы




НазваниеМетодические указания по выполнению контрольной работы
страница6/6
Дата конвертации24.05.2013
Размер0.76 Mb.
ТипМетодические указания
1   2   3   4   5   6

2. Задачи


Тема 9. Оценка недвижимости приносящей доход.

Методические пояснения.

Анализ недвижимости, приносящей доход, производится тради­ционным способом (приемы сравнения, сводки и группировки, цеп­ной подстановки и др.), а также с использованием различных финан­совых коэффициентов.

К таким финансовым коэффициентам могут быть отнесены, на­пример, следующие:

  1. Коэффициент валовой арендной платы (KBА), который измеря­ется отношением рыночной стоимости объекта недвижимости к общему месячному доходу, приносимому сдаваемой в аренду не­движимостью;

  2. Коэффициент валового дохода (КВД), определяемый отношени­ем рыночной стоимости объекта недвижимости к годовой сумме дохода, приносимого данной недвижимостью.Валовой доход включает в себя арендный доход и доходы, по­лученные от других источников, не связанных с арендой недви­жимости.Коэффициенты валовой арендной платы и валового дохода могут быть использованы: для сравнения качественных (по дохо­дам, производительности) характеристик объектов недвижимости при использовании метода сравнения продаж, как средство оцен­ки рыночной стоимости недвижимости, давно не продававшейся на рынке;




  1. Коэффициент плотности застройки участка (Кзп), рассчитываю­щийся как отношение площади застройки к площади земельного участка.




  1. Коэффициент емкости рынка недвижимости (КЕР), который представляет собой отношение количества объектов недвижимости, проданных или сданных в аренду, к общему количеству объектов недвижимости, предназначенных для продажи или сдачи в аренду.




  1. Коэффициент проникновения на рынок (КП), который измеряется отношением количества объектов недвижимости, сдаваемых в аренду, к общему количеству конкурирующих объектов недвижимости, сданных в аренду.


Задача 1.

Исходные данные:

  1. На первом участке земли коэффициент плотности застройки составляет 13 единиц на один ар. земли.

  2. Цена за одну единицу - 65 тыс.руб.

  3. На втором участке земли разрешенная плотность составляет 9 единиц за один ар.земли.

Задание: определить на сколько первый участок дороже второго.


Задача 2.

Исходные данные:

1.Рыночная стоимость объекта недвижимости 1500 тыс. руб.

2.Месячный арендный доход 10 тыс.руб.

3. Годовая сумма валового дохода, 125 тыс.руб.


Задание: расчитать коэффициент валовой арендной платы (КВА) и коэффициент валового дохода (КВД).

Задача 3.

Исходные данные:

Определение стоимости предприятия методом затрат.

  1. Площадь земельного участка — 4000 м2.

  2. Норматив­ная цена земли — 35 руб. за 1 м2.

  3. Стоимость строительства главного сооружения по смете —
    100 тыс. руб.

4.Косвенные издержки.

Косвенные издержки включают в себя расходы на консульта­ции, юридическое обслуживание, оформление документов, стра­хование, рекламу, эксплуатацию сооружения и др. Сумма этих затрат определяется расчетно-аналитическим ме­тодом и составляет 20 % стоимости строительства главного соору­жения.

5. Прибыль предпринимателя.

Сумма прибыли, которую предполагает получить предприни­матель на вложенный капитал, определяется расчетно-аналити­ческим методом. Предприниматель исходит из нормы прибыли на вложенный капитал 20 %. За сумму вложенного капитала прини­мается капитал, вложенный в земельный участок и в главное со­оружение.

  1. Износ сооружения принимается в размере 2 % от стоимости стро­ительства.

  2. Стоимость вспомогательных зданий и сооружений, определен­ная по смете, составляет 20 000 руб.

Расчитать: стоимость земельного участка; косвенные издержки; прибыль предприятия; износ сооружения; стоимость главного сооружения с учетом общего износа; стоимость вспомогательных зданий и сооружений с учетом износа; рыночную стоимость права собственности на недвижимость.


Тема 3. ПЛАТА ЗА ЗЕМЛЮ

Методические пояснения.

Формами платы за землю являются земельный налог, арендная плата, а также нормативная цена земли. Объектами обложения явля­ются участки земли, включая площадь, занятую строениями и соору­жениями, предоставленные юридическим и физическим лицам. Ставки налога утверждаются местными органами государственной власти ис­ходя из средних ставок, установленных Законом РФ "О плате за зем­лю", которые дифференцируются по зонам различной ценности, зем­лям сельскохозяйственного и несельскохозяйственного назначения.

Задача 4.

Исходные данные:

Предприятие имеет два земельных участка в разных районах:

1. первый - размером 10 га;

2.второй-14га.
Ставки земельного налога:

3. в первом районе 140 руб. за одну сотку;

4. во втором - 68 руб. за одну сотку.

Рассчитать: земельный налог по участкам и в целом по пред-

приятию.

Задача 5.

Исходные данные:

1.Фирма приобрела в сельской местности участок земли в размере 160 соток.

2. При этом используются только 85 соток.

3.Ставка налога на землю 80 руб. за 1 кв. м.


Рассчитать: сумму налога на землю (НнЗ).

Тема НАЛОГ НА ИМУЩЕСТВО ФИЗИЧЕСКИХ ЛИЦ

Методические пояснения.

Плательщики налога:

-граждане РФ;

- иностранные граждане;

- лица без гражданства.

Объектом обложения являются находящиеся в собственности фи­зических лиц жилые дома, квартиры, гаражи, иная недвижимость, а также транспортные средства, за исключением весельных лодок.

Если имущество находится в общей долевой собственности не­скольких лиц (совладельцев), то налог уплачивается: каждым граж­данином за его долю в собственности - по строениям, помещениям и сооружениям; совладельцем, на имя которого зарегистрирован объект налогообложения - по транспортным средствам.

Налог на недвижимое имущество уплачивается по ставке в размере, не превышающем 0,1% от их инвентаризационной стоимо­сти, а если таковая стоимость не определялась, - от стоимости не­движимого имущества, определяемой по обязательному страхованию исходя из оценки на 1 января каждого года.

Налог на транспортные средства взимается в зависимости от мощности двигателя. От налогообложения освобождаются моторные лодки с мотором мощностью до 10 л.с. или 7,4 кВт. Размеры налога на транспортные сред­ства приведены в табл. №1.

Таблица 1. Размеры налога на транспортные средства




Объекты обложения налогом


Размер налога в % от минимального размера месячной оплаты труда, действующего на дату начисления налога


с 1 л.с.


с 1 кВт мощности


Вертолеты, самолеты,

теплоходы


1 10


13,6


Яхты, катера


5 5


6,8


Мотосани, моторные лодки и другие транспортные средства


3


4,1


Другие транспортные средства, не имеющие двигателей (кроме пере­численных в Законе РФ "0 дорож­ных фондах в Российской Федера­ции"), весельные лодки, велосипеды




5


Сроки уплаты налога. Налог уплачивается равными долями в
два срока: до 15 сентября и до 15ноября.

Налоговые льготы. Отдельные категории налогоплательщиков полностью освобождаются от уплаты налога на имущество физиче­ских лиц, В частности от уплаты налога на имущество в части строе­ний освобождаются пенсионеры, которым пенсия назначена в поряд­ке, установленном законодательством РФ.

Задача 6.

Исходные данные:

1. Стоимость приватизированной трехкомнатной квартиры, по данным бюро технической инвентаризации, составляет 81тыс. руб.

2. Квартира приватизирована в равных долях совершеннолетней дочерью и матерью - работающей пенсионеркой.

3. Орган законодательной власти .субъекта Федерации, на терри­
тории которого находится квартира, не принимал специального ре­
шения о ставке налога на имущество физических лиц.

Задание: рассчитать размер налога на имущество физических лиц, подлежащий уплате семьей до 15 сентября.;

Задача 7.

Исходные данные:

1. Страховая стоимость дома в деревне составила 31тыс. руб.


2. Дом на равных нравах принадлежит Петровой И.И., матери троих детей, Петрову И.П., участнику Великой Отечественной вой­ны, и Петровой Л.В., работающей пенсионерке.

3.Орган законодательной власти субъекта Федерации, на территории которого, находится дом, не принимал специального решения о ставке налога иа мущество физических лиц.

Задание:рассчитать размер налога на имущество физических подлежащего уплате за год.


Задача 8.

Исходные данные:

1. Специалист по маркетингу торговой фирмы имеет в личной собственности квартиру, дачу, гараж, две моторные лодки и катер.

2. Рыночная стоимость квартиры - 2453,2тыс. руб.

3. Инвентарная стоимость квартиры - 342тыс. руб.

4. Рыночная стоимость дачи - 1235тыс. руб.

5. Страховая стоимость дачи - 1120тыс. руб.


6. Рыночная стоимость гаража - 55,6тыс. руб.

7. Страховая стоимость гаража - 48тыс. руб.

8. Покупная цена первой моторной лодки-53,4тыс. руб.

9. Мощность первой моторной лодки - 8,9 л.с.

10. Покупная цена второй моторной лодки - 67,89тыс. руб.

11, .Мощность второй моторной лодки - 12,4 л.с.

12.Страховая стоимость катера- 132,5тыс. руб.

13. Мощность катера - 523 кВт.

14. В совместной с супругой-пенсионеркой собственности он имеет однокомнатную квартиру.

15. Рыночная стоимость однокомнатной квартиры - 99тыс. руб. 16.Стоимость однокомнатной квартиры, по данным БТИ, -67,45тыс.руб.

17. Орган законодательной власти субъекта Федерации, на терри­тории которого находится недвижимое имущество и зарегистрировано транспортное средство, не принимал самостоятельного решения о ставкаx налога на имущество физических лиц.

Задание: необходимо рассчитать размер налога на имущество физических лиц подлежащего уплате за год, если размер ММОТ составляет 300руб.


Тема . НАЛОГ НА НАСЛЕДОВАНИЕ ИЛИ ДАРЕНИЕ

Методические пояснения.

Плательщиками налога являются граждане РФ, иностранные граждане и лица без гражданства, которые становятся собственника­ми имущества, переходящего к ним по наследованию или дарению на территории РФ.

Налог уплачивается в случае, когда физические лица принимают в порядке наследования или дарения жилые дома, квартиры, другую недвижимость, автомобили, другие транспортные средства, предметы антиквариата и искусства, ювелирные изделия, бытовые изделия из драгоценных металлов и драгоценных камней, паевые накопления в кооперативах, земельные участки и т.д.

Оценка объекта недвижимости производится органами комму­нального хозяйства или страховыми организациями.

Оценка транспортных средств производится страховыми органа­ми или организациями, связанными с техническим обслуживанием транспортных средств.

Оценка другого имущества производится специальными оцен­щиками.

Налог с имущества, переходящего в порядке наследования, ис­числяется от оценки наследованного имущества на день открытия наследства.

Налог с имущества, переходящего в порядке дарения, исчисля­ется от стоимости имущества, указанного сторонами, участвующими в сделке, но не ниже оценки, произведенной соответствующими органами.

Ставки налога с имущества, переходящего в порядке наследова­ния, установлены в приведены в табл. №2.

Таблица 2. Ставки налога с имущества , переходящего в порядке наследования.

Стоимость насле­дуемого имущест­ва, в единицах, кратных размеру минимальной ме­сячной оплаты труда (ММОТ)


Размер налога в зависимости от стоимости имущества


Наследники 1 очереди


Наследники II очереди


Другие наследники


От 850- до 1700-кратного размера ММОТ


5% от суммы свыше 850-кратного размера ММОТ


10% от суммы свыше 850-кратного размера ММОТ


20% от суммы свыше 850-кратного размера ММОТ





От 1701 -до 2550 кратного размера ММОТ


42,5 ММОТ + 10% от суммы свыше 1700 кратнрго размера ММОТ


85ШОТ + 20%от суммы свыше 1700-кратного размера ММОТ


170 ММОТ +30% от суммы свыше 1700-кратного размера ММОТ


Свыше 2550 -

Кратного размера

ММОТ

127,5 ММОТ + 15% от суммы свыше 2550-кратного размера ММОТ


255 ММОТ + 30% от суммы свыше 2550-кратного размера ММОТ


425 ММОТ + 40% от суммы свыше 2550-кратного размера ММОТ


Налог исчисляется исходя из стоимости имущества, переходяще­го от каждого конкретного наследодателя в собственность наследни­ка в зависимости от причитающейся ему доли.

Ставки налога с имущества, переходящего в порядке дарения, приведены в таблице №3.

Таблица 3. Ставки налога с имущества, переходящего в порядке дарения.

Стоимость иму­щества, перехо­дящего в порядке дарения


Размер налога в зависимости от стоимости имущества


Дети, родители


Другие физические лица


От 80- до 850-кратного размера ММОТ


3% от суммы свыше 80-кратного размера ММОТ


10% от суммы свыше 80-кратного размера ММОТ


От 851- до 1700-кратного размера ММОТ


23 ММОТ + 7% от суммы свыше 850-кратного разме­ра ММОТ


77 ММОТ + 20% от суммы свыше 850-кратного разме­ра ММОТ


От 1701- до 2550-кратного размера ММОТ


82,6 ММОТ + 11% от суммы свыше 1700-кратного раз­мера ММОТ


247 ММОТ + 30% от суммы свыше 1700-кратного раз­мера ММОТ


Свыше 2550-кратного размера ММОТ


1 76, 1ММОТ+15%от суммы свыше 2550-кратного раз­мера ММОТ


502 ММОТ + 40% от суммы свыше 2550-кратного раз­мера ММОТ



Примечание: с 1.07.2001 г. ММОТ = 300 руб. согласно ФЗ от 19.06.2000 г. № 82-ФЗ.

Задача 9

Исходные данные:

1. Сидоров Н.Н. получил в наследование от умершего отца квар­тиру и садовый домик.


2. Рыночная стоимость имуществу Перешедшего в порядке на­
следования,- 415,4тыс.руб.

3; Стоимость квартиры, по данным БТИ, на дату открытия на­следства - 270,5тыс. руб.

4. Стоимость квартиры, по данным БТИ, на день выдачи свиде­тельствам праве на наследство-193,56тыс. руб.

5. Страховая стоимость садового домика на дату открытия на­
следства -310тыс. руб.

6. Страховая стоимость садового домика на день выдачи свиде­тельства о праве на яаследство-256,85тыс. руб.

Задание: рассчитать размер налога на наследование.


Задача 10.

Исходные данные:

1. Родители подарили дочери к свадьбе автомобиль, норковую шубу и жемчужное ожерелье.

2. Совокупная рыночная стоимость дара - 34,689тыс. руб.

3. Страховая стоимость автомобиля - 143,6тыс. руб.

4. Стоимость автомобиля, указанная в договоре дарения, -123,9тыс.руб.

5. Покупная цена норковой шубы - 43,5тыс. руб.

6.Оценочная стоимость жемчужного ожерелья - 18,55тыс. руб.

7. Стоимость жемчужного ожерелья, указанная в договоре даре­ния, - 25,8тыс. руб.

Задание: рассчитать налог на дарение.


Тема . ПРОЧИЕ МЕСТНЫЕ НАЛОГИ

А) Налог на пользователей автомобильных дорог

Методические пояснения.


Плательщиками налога являются юридические лица, осуществ-­
ляющие предпринимательскую деятельность. Объектом налргообло-
жения являются: - выручка (валовый доход) от реализации продук-­
ции; - товарооборот. Ставки налога: 0,4% от выручки от реализации
продукции; - 0,3% от товарооборота. Органы власти субъектов Федерации имеют право увеличивать эти ставки. В Москве они составля­ют 2,5% и 0, 1 5%, соответственно.


Задача 11.

Исходные данные:

  1. Учетной политикой организации предусмотрено определение выручки от реализации продукции в целях налогообложения по оплате, а в целях бухгалтерского учета - по отгрузке.

  2. Стоимостные показатели установлены без учета косвенных налогов.

  3. Ставка налога с пользователей автомобильных дорог - 2,5% от выручки от реализации.

  4. Во втором квартале произведено и реализовано продукции на сумму 340 тыс. руб., в том числе оплачено - 270 тыс. руб.

  5. Поступило денежных средств за продукцию, отраженную в предшествующем квартале, - 110 тыс. руб.

  6. Приобретено материалов, для дальнейшей перепродажи - 80 тыс. руб.

7.Продано материалов, указанных в пп. 6, на сумму 85 тыс. руб. и деньги поступили на расчетный счет.

8.Учитывая предполагаемую модернизацию организация реализовала основные средства на сумму 35 тыс. руб.

Задание: необходимо расчитать налог с пользователей автомобильных дорог во 2 квартале.


Налог на содержание жилищного фонда и объектов социально-культурной сферы и туризма.


Методические пояснения.

Плательщики налога - юридические лица, осуществляющие свою деятельность на территории, подведомственной представительному органу власти, Налог, его ставки и льготы устанавливаются представительными органами власти, в размере, не превышающем 1,5% от объема реализации продукции, произведенной юридическими лицами, расположенными на соответствующей территории.


Задача 12, Исходные данные:

1. Ставка налога на содержание жилищного фонда и объектов со­циально-культурной сферы - 1,5% от объема реализации продукции (работ, услуг), произведенной на данной территории.

2. Стоимостные показатели установлены без учета косвенных налогов.

3. Фирма представляет собой многопрофильную организацию, имеющую лицензию на проведение строительных работ, в том числе на осуществление функции генерального подрядчика.

4. Получено выручки от реализации строительных работ -1200000 руб., в том числе от субподрядных работ - 300тыс. руб.

5. Приобретены материалы для дальнейшей переработки (метал-лопрокат) - 240тыс. руб.

6. Из указанных в юг, 6 материалов произведены металлоизделия на сумму 300тыс. руб.

7. Приобретена оргтехника для дальнейшей перепродажи -400000 руб.

8. Реализована оргтехника, указанная в пп. 8, на сумму 480тыс. руб.

9. Реализованы на сторону в связи с нецелесообразностью их ис­
пользования на данном предприятии, так как приобретены новые, бо­
лее совершенные основные, средства, по продажной цене, -
220тыс.руб.

10. Первоначальная стоимость основных средств, указанных в п. 10,-480000 руб.

11. Остаточная стоимость основных средств, указанных в пп. 10, -200тыс.руб.

12. Вследствие морального износа реализованы нематериальные активы.

13. Первоначальная стоимость нематериальных активов, указан­ных в пп. 13, - 120тыс. руб.

14. Остаточная стоимость нематериальных активов; указанных в пп. 13,-60тыс. руб.

15. Получен аванс от покупателя для закупки партии телевизоров
-100тыс.руб.

Задание: рассчитать размер налога на содержание жилищного фонда и объектов социально-культурной сферы.


Б) Налог иа реализацию горюче-смазочных материалов (ГСМ)

Методические пояснения

Плательщики - юридические лица и граждане без образования юридического лица, реализующие ГСМ. Объектом налогообложения являются: для организаций - изготовителей - обороты по реализации ГСМ исходя из фактических цен (включая акциз) без НДС; для орга­низаций - перепродавцов - разница между выручкой от реализации ГСМ без НДС и стоимостью их приобретения без НДС. Ставка налога на реализацию ГСМ относится на выручку.

Справка: Для определения суммы НДС, включенной в цену товара, применяется расчетная ставка налога:

Рс = Ос : (100% + Ос) х 100%= 20 : (100+20) х 100=16,67%.


Задача 13.

Исходные данные:

1, Выручка от реализации бензина у организации - производите­ля ГСМ с учетом акцизов и НДС составила 54,68тыс. руб.

2. Выручка от реализации этого же бензина на бензоколонке с .- 65,01тыс. руб.

Задание: необходимо рассчитать налог на реализацию ГСМ, подлежащий уплате в бюджет организацией - производителем ГСМ и бензоколонкой.


В)Налог на приобретение автотранспортных средств (АС)

Методические пояснения.

Плательщики налога: организации, граждане, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица. Объект обложения: продажная цена (без НДС и акцизов) АС, приобретаемых плательщиками путем купли-продажи, мены, лизинга, взносов в уставный фонд.

Ставка налога: - на грузовые автомобили, легковые и специальные, пикапы и легковые фургоны, автобусы - 20%; - на прицепы и полуприцепы - 10%.

Налогооблагаемая стоимость определяется: при покупке - исходя из продажной цены без НДС и акцизов (для бывших в употреблении - не ниже их балансовой стоимости за вычетом износа); при мене -исходя из рыночных цен на момент мены; при лизинге - исходя из балансовой стоимости за вычетом износа; при приобретении за пре­делами РФ — исходя из таможенной стоимости.

Днем приобретения АС считается: для организаций - день зачис­ления АС в состав основных средств; для предпринимателей - день приобретения.


Задача 14.
Исходные данные:

1. Организация приобрела грузовой автомобиль с прицепом.

2. Покупная цена грузового автомобиля - 125,6тыс. руб.

3. Покупная цена прицепа - 25,9тыс. руб.

Задание: необходимо рассчитать налог на приобретение автотранспортных средств, который должна заплатить организация в дорожный фонд.


Тема ..Ипотека и ипотечное кредитование

Методические пояснения.

Ипотека (гр. hypoteke — залог, заклад) представляет собой залог не­движимости для обеспечения денежного требования кредитора (зало­годержателя) к должнику (залогодателю).

Существуют и другие понятия ипотеки. Ипотека — это кредит, полу­ченный под залог недвижимости. В нашей стране порядок осуществле­ния ипотеки регулируется Законом РФ от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Недвижимость — это участок территории с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водой и другими минеральными и растительными ресурсами), а также зданиями и сооружениями. Со­гласно статье 130 ГК РФ к недвижимости относятся земельные участ­ки недр, обособленные водные объекты, леса, здания, сооружения, пред­приятия, квартиры, а также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Залог земельных участков, предприятий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества может осуществляться лишь по­стольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами.

Предметом ипотеки может быть незавершенное строительство не­движимого имущества, возводимого на земельном участке, отведен­ном для строительства в установленном законом порядке.

Часть имущества, раздел которого в натуральной форме невозмо­жен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки. Правила об ипотеке недвижи­мого имущества соответственно применяются к залогу прав арендато­ра по договору об аренде такого имущества (право аренды), если иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

Ипотека устанавливается на имущество, которое принадлежит за­логодателю на правах собственности или хозяйственного ведения.

Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогода­теля в его владении и пользовании.

На имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственно­сти), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме.

Предмет ипотеки определяется в договоре с указанием его наиме­нования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодате­лю, и наименование органа государственной регистрации прав на недви­жимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя.

Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предме­том ипотеки, с указанием срока аренды.

Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законо­дательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем.

При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установлен­ными федеральным законом или в определенном им порядке.

Стороны договора об ипотеке могут поручить оценку предмета ипотеки независимой профессиональной организации.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникнове­ния и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого до­говора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в догово­ре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.

Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполне­нию по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры, либо условия, позволяющие определить эти размеры.

Если права залогодержателя в соответствии со статьей 13 Закона РФ от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ удостоверяются закладной, на это указывается в договоре об ипотеке.

Договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и под­лежит государственной регистрации.

Несоблюдение правил о нотариальном удостоверении и государ-­
ственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействитель-­
ность,

Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной до­говор, содержащий обеспечиваемое ипотекой обязательство, в отно­шении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке.

Если в договоре ипотеки указано, что права залогодержателя удо­стоверяются закладной, вместе с таким договором нотариусу пред­ставляется закладная. Нотариус делает на закладной отметку о време­ни и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке, нуме­рует и скрепляет печатью листы закладной.

При заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в пись­менной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, арен­ды, сервитутах и других правах). Неисполнение этой обязанности дает залогодержателю право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменений условий дого­вора об ипотеке.

Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной.

Ипотека «пружинная» — это кредит, предусматривающий осу­ществление равновеликих периодических платежей в счет погашения основной суммы, а также процентных выплат; соответственно с каждым периодом суммарный платеж снижается. «Пружинная» ипотека представляет собой самоамортизирующийся ипотечный кредит.

Термин «пружинная» означает аналогию с действием пружины. Чем сильнее ее растягиваешь, тем меньше можно растянуть.

Ипотека ролл-оверная (англ, rollover) — ипотечный кредит, при котором его срок делится на временные отрезки (3 или 6 месяцев) и для каждого из них с учетом конъюнктуры рынка устанавливается своя процентная ставка. Этим он и отличается от кредита с фиксиро­ванной процентной ставкой («пружинной» ипотеки).

Ипотека с выплатой одних только процентов — «шаровая» ипоте­ка, предусматривающая периодические выплаты только процентов. Термин «шаровая» означает аналогию, например, с катанием снежка. Катаем маленький снежок по снегу и он превращается в снежный ком (шар). Чем больше катаем, тем больше размер шара. «Шаровой» пла­теж означает крупный итоговый платеж по кредитному долгу. В тече­ние нескольких первых месяцев или лет основная сумма долга не по­гашается или погашается только малая ее часть. Затем наступает срок выплаты всего остатка. Владельцы недвижимости обычно стараются заранее договориться о новом кредите с тем, чтобы при наступлении срока «шарового» платежа не лишиться своей недвижимости из-за не­соблюдения своих обязательств.

Ипотека с обратным аннуитетом — финансовое соглашение, со­гласно которому кредитор производит периодические выплаты заем­щику. Остаток основной суммы кредита увеличивается на величину периодических валют и всю сумму накапливаемых процентов.

Ипотека с пересматриваемой ставкой — вид ролл-оверного ипо­течного кредита, ставка процента по которому корректируется с уче­том преобладающих рыночных ставок через фиксированные интерва­лы времени.

Ипотека с участием в приросте стоимости — ипотечный кредит, по которому кредитор участвует в приросте стоимости недвижимости.

В процессе ипотечного кредитования важно анализировать состо­яние и эффективность использования кредита. Такой анализ прово­дится как традиционным способом, так и с использованием финансо­вых коэффициентов.

При этом ведущую роль играют коэффициент ипотечной задол­женности и ипотечная постоянная.


Коэффициент ипотечной задолженности показывает долю ипо­течного долга (т. е. заемных средств) в общей стоимости недвижимос­ти.


Кз = И : К х 100,

где И — сумма ипотечного кредита, руб.;

К — общая стоимость недвижимости, руб.

Чем выше значение данного коэффициента, тем выше доля заем­ных средств и ниже доля собственных средств инвестора в финанси­ровании сделки с недвижимостью. С точки зрения кредиторов (на­пример, ипотечного банка), более высокий коэффициент ипотечной задолженности означает более высокую степень риска нарушения за­емщиком своих обязательств и лишения его права выкупа заложен­ной недвижимости.

Банки устанавливают определенные верхние пределы данного ко­эффициента. Обычно размер кредитов, выдаваемых банком на строи­тельство, покупку или ремонт дома, не превышает 70 % сметы или стоимости покупки.

Ипотечная постоянная — это процентное отношение ежегодных платежей по обслуживанию долга к основной сумме ипотечного кре­дита.


Задача 15.

Исходные данные:

1.Стоимость коттеджа купленного гражданином составляет 620 тыс.руб.

2.Собственный его капитал составляет 220 тыс.руб.

3.Заемный капитал за счет взятого ипотечного кредита составил 400 тыс.руб.

Задание: Определить коэффициент ипотечной задолженности.


Задача 16.

Исходные данные:

1.Годовая сумма платежей по обслуживанию долга состав­ляет 40 тыс. руб.

2.Сумма ипотечного кредита 200 тыс. руб.

3.Ипотечный кредит взят на срок 10 лет.

  1. Процентная ставка составила 5% годовых.

Задание: Определить ипотечную постоянную.


ЛИТЕРАТУРА


  1. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник. – 2-ое изд., перераб. и доп. – М.: Издательско-книготорговый центр «Маркетинг», 2002.

  2. Бозин В.П. Основы экономики недвижимости в спорте и туризме. Учебное пособие - М.: Советский спорт, 2005.

  3. Оценка недвижимости: Учебник/ Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – 2-ое изд. перераб. и доп. – 2007.
1   2   3   4   5   6

Похожие:

Методические указания по выполнению контрольной работы iconМетодические указания по выполнению контрольной работы. Варианты контрольной работы. Для студентов IV курса
Методические указания по выполнению контрольной работы обсуждены на заседании кафедры Экономики и социологии труда

Методические указания по выполнению контрольной работы iconМетодические указания по выполнению контрольной работы Для самостоятельной работы студентов 5 курса
Методические указания по выполнению контрольной работы и темы к ней обсуждены на заседании кафедры «Экономика труда и управление...

Методические указания по выполнению контрольной работы iconБезопасность эксплуатации грузоподъемных и транспортных машин Методические указания по выполнению контрольной работы Самара 2008
Методические указания по выполнению контрольной работы / Самар гос техн ун-т; Сост

Методические указания по выполнению контрольной работы iconМетодические указания по выполнению контрольной работы для самостоятельной работы студентов, обучающихся по направлениям 080100. 62 «Экономика» (бакалавр), 080500.
Методические указания по выполнению контрольной работы обсуждены на заседании кафедры Философии и социологии, протокол №12 от 7 июня...

Методические указания по выполнению контрольной работы iconМетодические указания по выполнению контрольной работы для студентов 6 курса (1 образования) и 5 курс (2 образование) специальности 060400 «Финансы и кредит»
Методические указания по выполнению контрольной работы одобрены на заседании Научно-методического совета взфэи

Методические указания по выполнению контрольной работы iconМетодические указания по выполнению контрольной работы
Приведены правила оформления и методические указания по выполнению контрольной работы по дисциплине «Организация производства». Предназначено...

Методические указания по выполнению контрольной работы iconМетодические указания к выполнению контрольной работы для студентов заочной формы обучения специальностей «061100»
Методические указания к выполнению контрольной работы составлены на основании Государственного образовательного стандарта высшего...

Методические указания по выполнению контрольной работы iconМетодические указания по выполнению контрольной работы Для самостоятельной работы
Организация биржевой торговли. Методические указания по выполнению контрольной работы для студентов V курса (I и II образование)...

Методические указания по выполнению контрольной работы iconМетодические указания по выполнению контрольной работы
Методические указания по выполнению контрольной работы “Управление персоналом”/ Сост. Ахтариева Л. Г. Уфа.: Угаэс, 2010, 18 с

Методические указания по выполнению контрольной работы iconМетодические указания по выполнению контрольной работы №1, 2
Английский язык. Методические указания по выполнению контрольной работы №1, 2 и тексты для дополнительного чтения для самостоятельной...


Разместите кнопку на своём сайте:
lib.convdocs.org


База данных защищена авторским правом ©lib.convdocs.org 2012
обратиться к администрации
lib.convdocs.org
Главная страница