Общие вопросы кредитования физических лиц под обеспечение объектами недвижимости 15




НазваниеОбщие вопросы кредитования физических лиц под обеспечение объектами недвижимости 15
страница1/11
Дата конвертации24.05.2013
Размер0.8 Mb.
ТипОбзор
  1   2   3   4   5   6   7   8   9   10   11

Ипотечный кредитЪ

Антон Дедиков, Роман Можаев

ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТЪ

Посвящается неизвестному изобретателю ипотечного кредитования.

Нижний Новгород
© Слово & Дело
1995 год


Оглавление

Теоретические аспекты ипотечного кредитования 3

Вводная 3

Сущность ипотечного кредитования. 3

Ипотечное кредитование под залог земельных участков. 4

Ипотечное кредитование в России 5

История развития ипотеки в России. 5

Объективные предпосылки дальнейшего
развития ипотечного кредитования. 6


Состояние правовой базы для внедрения
ипотечной системы в нашей стране. 8


Участники и объекты ипотечной жилищной кредитной операции 9

Закладная как основной инструмент ипотечного кредитования жилья
и её место на вторичном рынке ценных бумаг 10

Методологические и организационные принципы процесса кредитования жилья 11

Опыт работы Ипотечного Стандартбанка 12

Кредитование физических лиц под обеспечение объектами недвижимости 15

Общие вопросы кредитования физических лиц
под обеспечение объектами недвижимости 15

Обзор Нижегородского рынка недвижимости. 15

Обзор нижегородского рынка кредитования физических
лиц под обеспечение объектами недвижимости. 18


Рассмотрение заявки на получение кредита и переговоры с будущим заемщиком 20

Определение условий кредита на основе оценки
суммы и степени ликвидности обеспечения 24

Заключение кредитного договора и оформление кредитного дела 25

Договор заклада. 25

Договор залога с оставлением имущества у залогодателя. 26

Договор купли-продажи. 28

Договор купли продажи с отлагательным условием. 29

Договор купли продажи с одновременным
заключением договора поручительства. 29


Порядок перечисления денежных средств после заключения кредитного договора 30

Работа с клиентом после получения им кредита 31

Заключительная 32

Приложения 33

Общий алгоритм кредитования физических лиц
под обеспечение объектами недвижимости 33

Порядок взаимодействия структурных подразделений банка и уполномоченной риэлтерской фирмы при осуществлении кредитования физических лиц
под обеспечение объектами недвижимости 35

Теоретические аспекты ипотечного кредитования

Вводная

Сущность ипотечного кредитования.


Ипотечное кредитование – это предоставление ссуд под залог недвижимого имущества. Слово «ипотека» в переводе с древнегреческого означает «деревянный колышек, вбиваемый в землю для определения границ участка». Не удивительно, что понятие ипотечное кредитование» понимается как кредитование под залог земли. Кроме земли, объектом залога выступают объекты, неразрывно связанные с ней, от­чуждение которых невозможно без ухудшения их функциональных характеристик (дом со всем оборудованием: сантехникой, системой отопления и т. п.).

Ипотечное кредитование представляет собой механизм, обслуживающий в основном сферу обращения. Без ее функционирования затруднены реализация по­строенных домов и квартир и процесс воспроизводства в строительстве. В странах с неразвитым кредитованием под залог недвижимости нет и не может быть мобиль­ности трудовых ресурсов и свободы выбора места жительства.

Такое кредитование получило наибольшее развитие в США, где сложилась система ипотечного кредитования, представленная агентствами по торговле недви­жимостью, осуществляющими поиск потенциальных заемщиков; ипотечными бан­ками, выдающими кредиты гражданам; страховыми компаниями, страхующими не­движимое имущество и чистоту титула (права собственности) на него; кредитными агентствами, поставляющими информацию о кредитоспособности клиентов; компа­ниями, специализирующимися на изъятии заложенного имущества в случае непла­тежа по ссуде.

Ипотечные банки предоставляют кредиты под залог недвижимого имущества. При этом заемщик оформляет закладную. Закладная хранится в банке и является обеспечением выданной ссуды.

Особое место в системе ипотечного кредитования занимает вторичный рынок закладных по таким кредитам. Задача его в том, чтобы обеспечить постоянный при­ток ресурсов для кредитования и перелив средств из регионов, испытывающих избы­ток кредитных ресурсов, в те области страны, где наблюдается их дефицит. В США вторичный рынок закладных представлен частными (FNMA) и полугосударствен­ными (GNMA) компаниями (в банковских кругах они известны как Фанни Мэй и Фредди Мэк). Такие компании покупают активы ипотечных банков, обеспеченные закладными на недвижимое имущество, осуществляют их группировку по процент­ным ставкам, срокам и размеру, а затем выпускают от своего имени ценные бумаги (облигации). В результате выплаты по таким ценным бумагам обеспечены недвижи­мостью заемщиков по ипотечным кредитам. Ликвидность облигаций повышается также за счет гарантии государства по некоторым из обязательств таких компаний. Важно заметить, что важнейшей предпосылкой развития вторичного рынка заклад­ных является стандартизация ипотечных кредитов, что обеспечивает сортность цен­ных бумаг, которые покупают частные и юридические лица, заинтересованные в сравнительно долгосрочном и стабильном доходе на инвестиции. Такие ценные бу­маги пользуются равным спросом в стране и за рубежом, невзирая на то, что доход по ним несколько ниже, чем по облигациям других эмитентов.

История банковского дела в России неразрывно связана с развитием ипотеч­ного кредитования населения. Первый банк, по характеру своей деятельности являв­шийся учреждением ипотечного кредита, был создан в 1754 году при императрице Елизавете Петровне. Государственный банк для дворянства, преобразованный в 1786 году в Государственный заемный банк, просуществовал до конца 50-х годов ХIХ в., положив начало формированию системы кредитования граждан под залог недви­жимого имущества.

В начале ХХ в. Россия имела широкую сеть ипотечных банков. Сформировался прогрессивный вторичный рынок ценных бумаг, обеспеченных закладными на недви­жимое имущество. Многое из опыта российских банков позднее было использовано в других странах.

К сожалению, развитие системы кредитования под залог недвижимого иму­щества и прежде всего земли было остановлено событиями октября 1917 года. Совет­ская власть, ликвидировав частную собственность на землю, практически унич­тожила основу ипотечного кредитования.

В настоящее время, с развитием частных форм собственности на землю и дру­гое недвижимое имущество, начинается возрождение ипотеки. В столице и других крупных городах России (Санкт-Петербург, Новосибирск, Самара) созданы первые ипотечные банки. Процесс их становления сложен и неоднозначен. Этого и следовало ожидать, принимая во внимание сложную экономическую ситуацию в стране – дефи­цит кредитных ресурсов долгосрочного характера, высокие темпы инфляции и про­центные ставки, делающие долгосрочные кредиты практически недоступными для подавляющего числа населения. Отсутствие законодательства по ипотеке, несовер­шенство системы регистрации закладных и изъятия недвижимости у недобросо­вестных плательщиков также сдерживает развитие операций по предоставлению ипо­течных кредитов в России.

Ипотечное кредитование под залог земельных участков.


В дореволюционной России был создан динамичный рынок жилья, базировав­шийся на мощной кредитной финансовой системе, основанной на закладных и вексе­лях. Тем не менее главным объектом ипотечного кредитования являлась земля, а не жилье. Ипотечный кредит в то время, как правило ассоциировался с поземельным кредитом и предоставлялся различного рода поземельными банками, то есть в основном преобладала ипотека без жилья. Изучая состояние сегодняшнего рынка ипотечного кредитования, а мы с полным правом можем называть его рынком, что ситуация изменилась с точностью до наоборот, то есть главным объектом ипотеч­ного кредитования является жилье. Авторы данной работы не берутся рассматривать эту сторону ипотеки, руководствуясь следующими соображениями.

Для банка обеспечение кредита в виде земли или недвижимости довольно при­влекательно с точки зрения его дешевизны. Чаще всего это ничего никому не стоит, кроме регистрационных сборов, которые берет государство. Однако вопрос кредито­вания под землю осложнен по ряду причин, в частности, оформлением земли в ка­честве залога, а также серьезными недоработками в земельном законодательстве. Вследствие этого осуществлять кредитование под залог земельных участков по край­ней мере рискованно. Во время международного российско-германского симпозиума “Банковское законодательство” руководитель управления Объединения германских ипотечных банков г-н О. Штекер назвал три главных условия для ипотечного креди­тования:

  1. развитая и функциональная нотариальная система;

  2. поземельная книга, в которой должны отражаться не только отдельные участки земли, но и отношения собственности по каждому участку;

  3. функциональные и развитые судебная и платежная системы.

Инвестор, вкладывающий деньги в землю или недвижимость, должен иметь правовую уверенность в том, кто конкретно является её собственником, как и в каком случае отношения собственности могут быть изменены. Также необходима правовая уверенность в том, как может использоваться участок земли или недвижимость. Должны быть развиты правовые нормы, связанные с арендой, обеспечивающие ин­вестору, например, возможность разорвать договор о сдаче в аренду жилого помеще­ния или сооружения в случае, если не выполняются условия аренды.

Прибыль, на которую рассчитывает инвестор, не должна облагаться такими налогами, чтобы терялся всякий интерес к получению этой прибыли. В России это прежде всего касается зарубежных инвесторов, на которых распространяются неко­торые валютные ограничения.

Инвестор должен впоследствии иметь и возможность продать участок земли, для чего необходим соответствующий рынок. Важно, чтобы разрешение на застройку переходило к новому владельцу земли, т. е. право на застройку должно выдаваться не конкретному лицу, а быть связанным с земельным участком.

Необходимо, чтобы существовала и велась по принятым стандартам позе­мельная книга. Банк может оформлять ипотечный кредит только в том случае, если в поземельной книге отражаются не только права, но и претензии на каждый участок, а также порядок преимущественности таких прав. К примеру, во французском праве, если банк кредитовал предприятия под залог его недвижимого имущества, такой кре­дит оформлен как ипотечный, а предприятие оказывается к банку несостоятельным должником, преимущественным правом взыскания долга с предприятия будут обла­дать лица наемного труда, работники этого предприятия.

Кроме поземельной книги, должен существовать и земельный кадастр с кон­кретным описанием каждого земельного участка. Первое условие для составления земельного кадастра – это точный обмер каждого участка. Кадастр должен быть вза­имосвязан с поземельной книгой.

Необходимо остановится на праве, регулирующем порядок взыскания. Ипо­тека призвана обеспечивать интересы кредитора в случае, если заемщик по каким-либо причинам не может или не хочет выплатить кредит. Если приходится перено­сить взыскание на объект залога, т. е. использовать ипотеку для того, чтобы путем продажи залога получить долг, необходима определенная законом процедура воз­буждения дела и публичных торгов для продажи недвижимости по решению суда. Встает вопрос: что в этом случае делать с собственником недвижимости, если им были заложены дом или квартира, где он проживает? Практически во всех восточно­европейских странах этот вопрос не отрегулирован. Теоретически можно выставить на публичные торги квартиру или жилой дом несостоятельного должника, но кто практически купит квартиру, если там живет человек, которому заведомо негде жить и нечем расплатиться?

Исходя из вышесказанного основной упор будет сделан на рассмотрение ипо­течного кредитования под обеспечение жилищным имуществом.
  1   2   3   4   5   6   7   8   9   10   11

Добавить в свой блог или на сайт

Похожие:

Общие вопросы кредитования физических лиц под обеспечение объектами недвижимости 15 icon1. Теоретические основы кредитования физических лиц 5
Совершенствование кредитной политики зао «втб-24» в области кредитования физических лиц 82

Общие вопросы кредитования физических лиц под обеспечение объектами недвижимости 15 iconКредитования
Анализ деятельности московскоого отделения сбербанка россии по кредитованию физических лиц 7

Общие вопросы кредитования физических лиц под обеспечение объектами недвижимости 15 iconТеоретические основы банковского кредитования физических лиц
Сущность и содержание кредита как экономической категории в сфере деятельности хозяйствующих субъектов

Общие вопросы кредитования физических лиц под обеспечение объектами недвижимости 15 icon«Страхование банковских вкладов в России и усиление его роли в развитии банковской системы»
Охватывает вопросы экономической роли вкладов физических лиц в формировании банковских ресурсов, социально-экономического значения...

Общие вопросы кредитования физических лиц под обеспечение объектами недвижимости 15 iconМетодика определения размера вреда, который может быть причинен жизни, здоровью физических лиц, имуществу физических и юридических лиц в результате аварии гидротехнического сооружения

Общие вопросы кредитования физических лиц под обеспечение объектами недвижимости 15 iconИпотека без проблем!
Несмотря на то, что Закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" был принят еще несколько лет назад, положительных сдвигов в сфере ипотечного...

Общие вопросы кредитования физических лиц под обеспечение объектами недвижимости 15 iconСодержание общие вопросы метрологического
Метрологическое обеспечение измерительных систем. / Сб докл. V межд науч техн конф. Под ред. А. А. Данилова. – Пенза, 2008. – 108...

Общие вопросы кредитования физических лиц под обеспечение объектами недвижимости 15 iconСодержание Общие вопросы метрологического обеспечения ис 7 Кузнецов В. П., Тронова И. М. 7
Метрологическое обеспечение измерительных систем. / Сборник докладов международной научно-технической конференции. // Под ред. А....

Общие вопросы кредитования физических лиц под обеспечение объектами недвижимости 15 iconФедеральный закон
Российской Федерации, устанавливает основные требования к порядку проведения мониторинга технического состояния нежилых зданий и...

Общие вопросы кредитования физических лиц под обеспечение объектами недвижимости 15 icon«Система экспертиз объектов недвижимости»
Федерального государственного образовательного стандарта высшего профессионального образования для подготовки бакалавров направления...


Разместите кнопку на своём сайте:
lib.convdocs.org


База данных защищена авторским правом ©lib.convdocs.org 2012
обратиться к администрации
lib.convdocs.org
Главная страница