Ирина Трущ Кредиты и вклады, которые вас разоряют




НазваниеИрина Трущ Кредиты и вклады, которые вас разоряют
страница2/15
Дата конвертации02.03.2013
Размер1.36 Mb.
ТипДокументы
1   2   3   4   5   6   7   8   9   ...   15

   В США были созданы специальные организации: Корпорация жилищного кредитования, Федеральная национальная ипотечная ассоциация и Правительственная национальная ипотечная ассоциация. Они занимаются организацией вторичного ипотечного рынка, скупая ипотечные кредиты и выпуская ценные бумаги.

   На первый взгляд ипотечные программы содержат только плюсы. Действительно, кредит на необходимую сумму, который можно взять на срок около 25 лет, выглядит очень заманчиво. Кроме того, квартира переходит в собственность человека, взявшего ипотеку, сразу же после ее приобретения.
   Не задумываясь о последствиях, не рассчитав ежемесячную сумму, которую придется выплачивать банку, не предусмотрев многих важных моментов, большинство людей опрометчиво подписывает ипотечный договор. Уже через несколько месяцев многие из них начинают об этом жалеть. Чтобы этого не случилось, прежде чем взять кредит, необходимо все тщательно взвесить, рассмотреть все положительные и отрицательные стороны, рассчитать ежемесячную и общую суммы долга и т. д.

   Сущность ипотеки


   Ипотечный рынок как отдельную экономическую категорию формируют операции по ипотечному кредитованию. От других кредитных рынков ипотечный изначально отличается:
   ? сроком выдаваемых кредитов (ипотечные кредиты долгосрочные, обычно выдаются на срок от 10 до 30 лет, это зависит прежде всего от ипотечной программы, по которой выдан кредит, и от региона);
   ? процентной ставкой (по сравнению с другими кредитами процентная ставка по ипотеке более низкая);
   ? обеспечением кредита недвижимым имуществом (на кредитные средства приобретается жилье);
   ? государственным регулированием (государство осуществляет контроль за банковскими операциями, а также поддержку кредитных организаций и самих заемщиков);
   ? надежностью ипотечных ценных бумаг.

   Объект и субъект ипотечного кредитования

   Ипотека предполагает, что приобретаемая недвижимость будет находиться в залоге на весь срок погашения кредита. Существуют некоторые условия, по которым недвижимость может выступать как предмет залога в ипотечном кредитовании.
   Объектом ипотеки являются:
   ? жилые дома, квартиры и отдельные изолированные комнаты (коммунальные квартиры не могут быть объектом ипотеки);
   ? любой земельный участок, кроме указанных в ст. 63 ФЗ «Об ипотеке»;
   ? предприятия и здания, используемые в предпринимательской деятельности;
   ? строения потребительского назначения (дачи, гаражи, садовые дома);
   ? морские и воздушные суда.

   Вот что говорит заместитель директора по продажам одной страховой компании об ипотечных кредитах: «За последний год в связи с повышением цен на квартиры суммы ипотечных кредитов заметно выросли. Так, если весной прошлого года средняя величина займа составляла 600–700 тыс. рублей, то с середины лета она достигла отметки 1,5–2 млн. А осенью суммы кредитов превысили и эти значения. Соответственно, увеличились и расходы заемщиков на комплексное ипотечное страхование…».

   Предмет залога должен отвечать следующим условиям:
   ? быть подключен к системе отопления, при этом подача тепла должна поступать на всю жилую площадь;
   ? иметь отдельную кухню и санузел;
   ? иметь исправное сантехническое оборудование, окна, двери, а для последних этажей еще и крышу;
   ? иметь горячее и холодное водоснабжение как в ванной комнате, так и на кухне.
   К зданию, в котором находится предмет залога, также предъявляются определенные требования. Прежде всего оно не должно находиться в аварийном состоянии или нуждаться в капитальном ремонте. Фундамент здания обязательно должен быть кирпичным, цементным или каменным, а перекрытия – металлическими или железобетонными.
   На рынке ипотечных кредитов одну из основных ролей играют также субъекты ипотеки. Существует 4 основных субъекта ипотеки: кредитор, заемщик (созаемщик), инвестор и правительство.
   Второстепенные роли принадлежат другим участникам ипотеки – поручителям, риелторам, продавцам жилья, страховым компаниям, оценщикам, операторам вторичного рынка ипотечных кредитов, органам государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и т. д.
   Каждый из субъектов ипотечного кредитования выполняет определенные функции.
   Кредитор
   В роли кредитора выступают банки и другие кредитные организации, имеющие законное право предоставлять заемщикам ипотечные кредиты.

   Помимо процентных ставок на ипотечный кредит, предлагаемых банком, существует немало дополнительных расходов, о которых впоследствии узнает заемщик.

   Кредитор должен выполнить следующие функции:
   ? в установленный срок предоставить ипотечный кредит на основе установления кредито– и платежеспособности заемщика (определяется в зависимости от условий и требований кредитования);
   ? обслуживать предоставленные ипотечные кредиты;
   ? оформить кредитный договор и договор об ипотеке.

   Оформив договор об ипотеке, кредитор с этого момента становится залогодержателем. Это дает ему возможность предъявить денежные требования к должнику в случае невыполнения им обязательств по кредитному договору. Компенсация предоставляется из стоимости заложенного недвижимого имущества. Также кредитор в этом случае имеет преимущество по сравнению с другими кредиторами залогодателя.
 //-- Заемщик --// 
   В роли заемщика может выступать любое физическое лицо, являющееся гражданином Российской Федерации. Заемщик должен заключить договор с банком или другими кредитными организациями или договор займа с некредитными организациями (юридическими лицами). В договоре обязательно должно быть условие, что денежные средства, полученные в виде кредита, пойдут на приобретение недвижимого имущества. В качестве обеспечения выполнения обязательств по договору служит залог приобретаемого жилья.
 //-- Созаемщик --// 
   Иногда возникает ситуация, что заемщику, в силу некоторых причин, не хватает суммы кредита, которую может предоставить ему банк. Лучшим выходом в этом случае будет привлечение созаемщиков.
   Созаемщик – это человек, чьи доходы также будут учитываться банком при расчете окончательного размера выдаваемого ипотечного кредита.
   В большинстве банков существуют особые правила, которыми должен руководствоваться заемщик при выборе созаемщиков. Например, созаемщиком может стать только супруг заемщика или его близкий родственник. В некоторых банках разрешено выбирать в качестве созаемщика любого человека без ограничений. Количество созаемщиков также определяется каждым банком по собственной инициативе. Редко какой банк разрешает выбирать в качестве созаемщиков более 4–5 человек.

   Порядок учета доходов созаемщиков у каждого банка свой и зависит от количества созаемщиков, степени их родства, соотношения всех доходов и т. д. Это важно для расчета максимальной суммы ипотечного кредита.

   По мнению сотрудника одного крупного банка, при ипотеке загородного жилья «структура платежей такая же (те же виды платежей – страхование объекта, его оценка, плата за рассмотрение заявки и выдачу кредита и т. п.). Но цены в среднем больше в два и более раза».

   В любом случае созаемщики также берут на себя ответственность по своевременному погашению кредита наравне с заемщиком. Но мера ответственности каждого из них может быть разной, это должно быть учтено в ипотечном договоре. Например, заемщик и созаемщик должны в равной степени отвечать за погашение кредита, созаемщик обязан выплачивать кредит, только если заемщик перестал это делать и т. д.
   По законодательству РФ супруг (супруга) заемщика автоматически становится созаемщиком по ипотечному кредиту. Избежать такой ответственности можно, но в этом случае необходимо будет составить брачный контракт с соответствующими условиями.
   Чтобы оформить ипотеку, созаемщику необходимо предоставить банку-кредитору те же документы, что и заемщику.
 //-- Инвестор --// 
   В роли инвестора могут выступать физические и юридические лица, которые владеют ценными бумагами, обеспеченными ипотечными кредитами и эмитируемыми кредиторами.

   Большинство банков настроено против того, чтобы ипотечная квартира сдавалась в аренду. Один из сотрудников банка, предоставляющего ипотечный кредит, говорит об аренде такой квартиры следующее: «Мы против сдачи в аренду квартиры, которая является залогом по ипотеке с целью погашения платежей по кредиту. Ипотечный кредит дается на неотложные нужды. Важно, чтоб заемщик брал жилье для проживания и имел подтвержденный доход и стабильную работу, что обуславливает низкие ставки по кредиту. Ставки по кредиту на предпринимательские цели оцениваются по-другому и гораздо выше».

   Инвесторами могут быть инвестиционные банки, пенсионные и паевые инвестиционные фонды, страховые компании и т. д.
 //-- Правительство --// 
   Как уже было сказано, функцией правительства является контроль за всем процессом ипотечного кредитования. Также оно занимается формированием правовой базы для более надежного функционирования системы кредитования.
   Правительство должно обеспечить социальную защиту заемщика и кредитора.
   Проведение налоговой политики также входит в функции правительства по отношению к другим субъектам ипотеки.
 //-- Поручитель --// 
   Поручитель – человек, берущий на себя обязательства заемщика ипотечного кредита перед ипотечным банком в том случае, если заемщик не сможет или откажется их соблюдать.
   В последнее время банки стали реже требовать от заемщика наличия одного или нескольких поручителей. Немалую роль в этом сыграла и конкуренция между ними. Обычно от того, есть ли у заемщика поручитель, зависит процент ипотечного кредита. Как правило, при наличии поручителей он немного ниже. Поручителем может быть любой человек, а также юридическая организация. Это могут быть родственники или друзья заемщика, его организация-работодатель и т. д. Если заемщик не может самостоятельно погашать кредит, поручитель обязан полностью возместить банку остаток суммы, а также все проценты по ней. Также поручитель должен компенсировать расходы банка по перераспределению долга (судебные издержки, оформление необходимых документов и т. д.).

   Ипотека загородного дома немного сложнее ипотеки обычной квартиры, так как возникает огромное количество дополнительных рисков. Например, приобретая загородный дом, человек, кроме него, приобретает еще и землю.

   В результате все права банка-кредитора переходят после выплаты кредита к поручителю, который впоследствии вправе требовать от заемщика возмещения своих расходов в судебном порядке.

   Оформление ипотеки

   В России ипотечный кредит чаще всего используют для решения жилищных проблем. Самый распространенный вариант – это покупка квартиры в кредит.
   Как уже было сказано, одной из функций банков является выдача ипотечных кредитов. При этом каждый банк самостоятельно определяет условия кредитования (естественно, не выходя за рамки требований государства).
   Оформление ипотечного кредита – сложная процедура, состоящая из нескольких этапов. На первом этапе заемщику необходимо собрать требуемые документы, а затем пройти кредитную комиссию банка. После этого начинается второй этап, который включает в себя поиск подходящего жилья, его последующую оценку и необходимые виды страхования. На третьем этапе заключается непосредственно договор ипотеки. После получения ипотечного кредита и покупки недвижимости наступает заключительный этап, который заканчивается одновременно с погашением кредита.
   В оформлении ипотечного кредита выделяют следующие этапы:
   ? предварительный анализ ситуации и консультация со специалистом компании о будущей сделке;
   ? подача заявления в банк или рассмотрение возможности получения запрашиваемого кредита;
   ? подписание договора;
   ? сбор необходимых для банка документов;
   ? подача документов в банк, рассмотрение банком кредитной заявки;
   ? решение банка о выдаче ипотечного кредита;
   ? выбор и проверка недвижимости, сбор документов (на это может уйти 1–3 мес);
   ? оценка недвижимости независимым оценщиком или банковским служащим;
   ? согласование недвижимости и документов на нее с банком и страховой компанией;
   ? оформление договора страхования;
   ? оформление кредитного договора между заемщиком и банком-кредитором;
   ? оформление депозитной ячейки;
   ? оформление договора купли-продажи;
   ? государственная регистрация ипотечной сделки;
   ? заключительные расчеты между сторонами, оформление передаточного акта.

   «В сфере ипотечного страхования в последнее время заметно обострилась конкуренция. Но к снижению тарифов в целом по рынку это, скорее всего, не приведет. На сегодняшний день они и так минимальны. Установление же неоправданно низких цен – это плохой метод конкурентной борьбы, увеличивающий риски как для самой страховой компании, так и для ее клиентов. Неслучайно крупные участники рынка стремятся привлечь потребителей не дешевизной услуг, а высоким качеством сервиса. В частности, они ускоряют сроки оформления документов до 1–2 дней, делают оптимальными условия медицинского осмотра заемщика» (из беседы с Ю. Кузнецовой, главным экспертом отдела ипотечного страхования компании «АльфаСтрахование»).

   Для оформления ипотечного кредита понадобятся следующие документы:
   ? копия паспорта заемщика (поручителя) созаемщика (все страницы, включая пустые);
   ? копия свидетельства о временной регистрации по месту пребывания заемщика (созаемщика, поручителя) (при наличии);
   ? копия финансово-лицевого счета по месту постоянной регистрации заемщика (созаемщика, поручителя);
   ? копия документов об образовании (аттестаты, дипломы, сертификаты и т. д.);
   ? копия свидетельства о браке и (или) копия свидетельства о расторжении брака;
   ? копия свидетельства о рождении детей (либо копии паспортов детей заемщика (созаемщика, поручителя);
   ? военный билет и (или) водительское удостоверение заемщика (созаемщика, поручителя);
   ? копия трудовой книжки заемщика (созаемщика, поручителя), заверенная печатью компании-работодателя на каждой странице копии;
   ? справка с места работы о размере дохода за истекший календарный год и истекшие месяцы текущего календарного года (выдается бухгалтерией работодателя по форме № 2-НДФЛ, утвержденной приказом МНС РФ), а также копия трудового контракта (при наличии);
   ? справка из БТИ и регистрационной палаты о наличии (отсутствии) частной собственности.

   Условия кредитования

   Условия ипотечного кредита характеризуются следующими необходимыми условиями: срок кредитования и процентная ставка.
   Сумма кредита является определенным процентом от стоимости приобретаемой недвижимости. Оставшаяся часть суммы составляет первоначальный взнос. На момент получения ипотечного кредита эта часть стоимости жилья уже должна быть на руках у заемщика. Только в этом случае выдается ипотечный кредит.
   Особое внимание стоит обратить на порядок расчета платежей, от чего и будет зависеть окончательная сумма долга заемщика банку.
   Отдавать долг можно как в национальной, так и в иностранной валюте. Обычно это оговаривается в отдельном пункте ипотечного договора. Какую валюту предпочесть, решает каждый заемщик индивидуально.
   Ипотеку можно взять как на одного, так и на несколько человек. В этом случае они будут являться по отношению друг к другу созаемщиками. Большинство банков может увеличить сумму кредита, если его берут несколько созаемщиков.

   Из беседы с президентом группы компаний «Лаурел», вице-президентом Международной академии ипотеки и недвижимости Ириной Радченко: «Число сделок, в которых используется ипотека, растет, но все еще остается очень небольшим. Ипотека как фактор развития рынка жилой недвижимости пока не сказала своего слова. Только 2 потенциальных заемщика из 100 позвонивших в банк доходят до сделки. Согласно официальной статистике, на вторичном рынке ипотека используется в 5–7% сделок».

   Как уже было сказано, ипотечный кредит, помимо основных затрат (процентная ставка), связан с дополнительными расходами.
1   2   3   4   5   6   7   8   9   ...   15

Похожие:

Ирина Трущ Кредиты и вклады, которые вас разоряют icon1 вопрос. Структура банковской системы
Вавилонском царстве (7 – 6 века до н э.),в котором они выполняли, в основном, такие же функции, как и современные банки: принимали...

Ирина Трущ Кредиты и вклады, которые вас разоряют iconИрина слуцкая фигуристка
Если у Вас есть возможность, сходите с ребенком покататься на конках (возможно, на роликовых)

Ирина Трущ Кредиты и вклады, которые вас разоряют iconЛиниза Жувановна Жалпанова Продукты, которые вас убивают Серия: которые вас убивают
Как мы питаемся и чем? Много ли вредных веществ мы потребляем с продуктами питания? Как они влияют на состояние нашего организма,...

Ирина Трущ Кредиты и вклады, которые вас разоряют iconЛиниза Жувановна Жалпанова Продукты, которые вас убивают Серия: которые вас убивают
Как мы питаемся и чем? Много ли вредных веществ мы потребляем с продуктами питания? Как они влияют на состояние нашего организма,...

Ирина Трущ Кредиты и вклады, которые вас разоряют icon-
В этой книге представлены идеи и техники, которые помогут вам выглядеть и чувствовать себя моложе на 10 — 15 лет, наделить вас силой,...

Ирина Трущ Кредиты и вклады, которые вас разоряют icon-
В этой книге представлены идеи и техники, которые помогут вам выглядеть и чувствовать себя моложе на 10 — 15 лет, наделить вас силой,...

Ирина Трущ Кредиты и вклады, которые вас разоряют iconДоклад ознакомил вас с основными направлениями деятельности нпп «Спецматериалы»
Нпп «Спецматериалы» в области производства огнезащитных материалов. Мое сообщение будет посвящено разработкам и рекомендациям, касающихся...

Ирина Трущ Кредиты и вклады, которые вас разоряют iconИрина Мицуовна Хакамада sex в большой политике. Самоучитель self-made woman Ирина Хакамада
Высшие должности походят на крутые скалы: одни только орлы и пресмыкающиеся взбираются на них

Ирина Трущ Кредиты и вклады, которые вас разоряют iconУбедительно просим вас правильно определить необходимые для вас виды издания для подготовки заказа, т к. после его исполнения мы не сможем произвести никаких замен (за исключением бракованных изданий)
Предлагаем Вашему вниманию семнадцатый выпуск нашего каталога изданий на cd и dvd, которые можно приобрести в ОАО «Центральный коллектор...

Ирина Трущ Кредиты и вклады, которые вас разоряют iconУбедительно просим вас правильно определить необходимые для вас виды издания для подготовки заказа, т к. после его исполнения мы не сможем произвести никаких замен (за исключением бракованных изданий)
Предлагаем Вашему вниманию пятнадцатый выпуск нашего каталога изданий на cd и dvd, которые можно приобрести в ОАО «Центральный коллектор...


Разместите кнопку на своём сайте:
lib.convdocs.org


База данных защищена авторским правом ©lib.convdocs.org 2012
обратиться к администрации
lib.convdocs.org
Главная страница